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conjunto com a lentidão do judiciário, privilegiava o locatário, que conseguia fcar no imóvel por período superior ao que teria direito. Esse cenário desfavorável ao locador desmotivava o in-vestimento em empreendimentos imobiliários com a fnalidade lo-catícia. Além disso, havia também muitos problemas relacionados ao fador e ao processo judicial para a ação de despejo.

A busca pela celeridade processual e a necessidade de incentivar a construção civil culminaram na alteração da Lei de Locações pela Lei nº 12.112, sancionada em 09 de dezembro de 2009, com entrada em vigor em 25 de janeiro de 2010, que fcou conhecida como “Nova Lei de Locações”. As alterações nesta Lei foram no sentido de proteger principalmente o pro-prietário, conferindo maior segurança e rapidez na retomada do imóvel. Assim, os locadores se sentiriam motivados a investir neste mercado, gerando uma demanda ainda maior por imóveis e, consequentemente, a construção civil fcaria mais aquecida. A expectativa era que com o aumento da oferta de imóveis para locação, os valores dos aluguéis reduziriam.

Para o consultor da Fundação Getulio Vargas (FGV), especialista em direito imobiliário, Fernando Silva Moreira Santos , a regulamentação da locação segue o mercado imobi-liário. “Quando se quer desestimular a construção civil, privi-legia-se o inquilino, como ocorreu na promulgação do texto original da Lei de Locações. Porém, no atual momento, em que se deseja incentivar a construção civil, confere-se maior proteção ao locador”, analisa o consultor.

de seis meses para 30 dias quando o contrato não é renovado. As demais mudanças foram comuns aos contratos de locação residen-cial e não residencial. As principais alterações estão relacionadas à responsabilidade do fador e o despejo por falta de pagamento. Modifcou-se também a multa em decorrência do descumprimen-to contratual, o prazo das garantias oferecidas e alguns aspectos processuais da ação de despejo, das ações revisional e renovatória. Segundo Santos , algumas alterações vieram apenas para consolidar o que a jurisprudência já vinha decidindo, como no caso do despejo liminar por falta de pagamento. Porém, outras mudanças vieram para pacifcar as discussões e dúvidas que exis-tiam tanto na doutrina como na jurisprudência, como a exoneração do fador quando o contrato por prazo determinado é prorrogado por tempo indeterminado.

“A Lei era omissa quanto à exoneração do fador, exi-gindo-se que fosse feita mediante acordo, com consentimento do locador ou por processo judicial. Com a nova Lei, permitiu- -se que o fador comunicado da dissolução possa se exonerar da fança em 30 dias, contados do recebimento da comunicação, permanecendo responsável por mais 120 dias. Nessa situação, o locador pode notifcar o locatário para apresentar novo fador ou substituição da garantia no prazo de 30 dias, sob pena de des-fazimento da locação por meio de ação de despejo por infração contratual”, complementa o consultor.

Para Rossana Fernandes Duarte , sócia do Tozzini Freire Advogados na área de Direito Imobiliário, essa foi a alteração que causou maior desagrado entre os locatários. “Acreditamos que o aumento das possibilidades de exoneração do fador acabou por causar o maior fator de descontentamento do locatário, que é o incremento do custo da locação”, avalia Rossana .