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developers estarão com difculdade de negociar, mas não serão tão fexíveis assim. Serão pressionados devido à demanda não estar tão aquecida e provavelmente teremos impasses nos ajustes dos preços contratados ou a contratar.

Quedas de preços intensas não serão divulgadas abertamente, não há interesse em mostrar uma situação assim, mas ocorrerão fortes descontos num quadro de excesso de oferta. Eu trabalharia com estes dois cenários, o de 2013 e 2014, marcado por um desequilíbrio crescente entre oferta e demanda, com alguma futuação de preços para baixo, e o que a depender com o que ocorrerá em 2015 e 2016, em termos de política econômica e retomada do crescimento, dois principais movimentos no mercado tenderão a se confgurar, se houver a manutenção de um crescimento medíocre deverá ocorrer o movimento de reposicionamento para espaços melhores, de outro lado, se a economia voltar a se expandir com consistência, o mercado de edifícios corporativos voltará a se reaquecer. Outro cenário possível é a migração de empresas que estão em lugares menos qualifcados para espaços melhores, se eventualmente a oferta destes novos espaços mais qualifcados (edifícios mais novos e com mais tecnologia embarcada) em patamares de preços similares ao do estoque mais antigo. Mas, este tipo de migração não acontece rapidamente, ainda que o ocupante visualize este tipo de situação, é um movimento que leva pelo menos um ano para acontecer. A decisão de mudança para um outro espaço pelos ocupantes sempre se pauta por suas expectativas em relação ao crescimento da economia, a velocidade do crescimento esperado é determinante na disposição em mudar para um edifício de classe superior. Sobre os offces , nós temos falado muito criticamente sobre este segmento aqui no núcleo, achamos que tem região com muita oferta. Para o incorporador que consegue encaixar as unidades no mercado se torna possível obter resultados, de outro lado, para o investidor que compra uma sala comercial numa região com excesso de unidades, gera-se um problema. Este realiza um investimento complicado para o resto da vida, é preciso ter muita cautela e critério na avaliação de cada oferta de investimento proposta, vale lembrar a onda dos ﬂats na década de 80.

Oque posso dizer é que as preocupações deles sobre omercado imobiliário são muito similares às nossas, com a diferença que os mercados mais evoluídos são mais bem monitorados. Nos EUA, o acesso à informação émuito grande, existemestatísticas bem estruturadas e informação para suportar qualquer tomada de decisão. É uma cultura diferente da nossa, ummercado mais maduro neste sentido e, onde há uma maior preocupação em compartilhar informação.

Porém, há uma defciência nos EUA, que ocorre mais no setor residencial, as pesquisas focadas em entender o consumidor, o comprador do produto, são escassas. Que conjunto de atributos devem ser oferecidos no empreendimento para atender a certa demanda do público-alvo não é muito explorado. Esta defciência também acontece aqui no Brasil, onde os produtos muitas vezes são lançados mais com base em experiências anteriores, no feeling , do que amparados em estudos e pesquisas de mercado. Na realidade, tem toda uma área de marketing imobiliário mal explorada, existe um campo de conhecimento relacionado às preferências e anseios destes diversos públicos a ser desenvolvido, e mais, o que é ainda mais complexo e necessário, como embarcar atributos a um produto que vão ao encontro destes anseios.