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O mercado de condomínios modulares construídos para logística é ascendente e tem, atualmente, uma de-manda muito superior à oferta. Ele é composto por investidores e empreende-dores desse mercado imobiliário e vem atraindo novos grupos para esse setor, tanto com participações como com em-preendimentos próprios, além de empre-sas estrangeiras já especializadas neste mercado logístico, tanto em seus países de origem como pelo mundo.

Essa avaliação depende de uma série de questões que devem ser observa-das e a análise crítica leva em considera-ção a geografa do local, a geologia e as questões mercadológicas, entre outros. Quanto ao produto, temos ferramentas para defnir a tipologia do empreendi-mento a ser concebido em função do uso e do destino imobiliário pretendido pelo incorporador ou usuário.

Essas ferramentas auxiliam na definição do produto, tanto no dimen-sionamento quanto nos aspectos cons-trutivos e materiais, que servirão como base para o valor de mercado.

caracteriza por módulos padronizados e dispostos de forma a criar flexibilida-de de ocupação. O conceito tradicional é identificado por uma rua central que diminui a porcentagem de área comum com edificação de ambos os lados. Outra forma é a implantação do condomínio com vias periféricas que possibilitam o uso com uma tipo-logia chamada cross-docking , ou seja,

uma linha operacional transversal ao módulo para operações de recebimen-to, armazenagem e expedição.

Os módulos variam de acordo com o tamanho da área, das técnicas construtivas, do conceito de armazena-gem ou em função da demanda de merca-do confgurado para empresas de peque-no e médio porte, que variam de 1.000 a 5.000 m² por módulo, e que necessitam de área administrativa, normalmente lo-calizada em mezaninos.

bendo este tipo de empreendimento. Os galpões logísticos precisam ser elabo-rados com uma qualidade melhor, em termos de espaço, estacionamento e segurança, que é um fator fundamental na concepção de um empreendimento. Portaria blindada, acesso com enclau-suramento do caminhão, restrição de acesso de pessoas no interior do em-preendimento, entre outras exigências, compõem este quadro. Temos como exemplo as manufaturas com alto valor agregado, que possuem grande fluxo de caminhões de pequeno porte e que po-dem entrar no núcleo urbano da cidade. Neste caso é indispensável uma maior exigência no quesito segurança. Outra situação é a dos condo-mínios logísticos de pequeno porte ou empresas de transformação, que além de uma logística de distribuição, agre-gam valor ao produto. Elas recebem, embalam, separam, fazem romaneio e entregam, ou seja, precisam de es-trutura para manipulação, não só para distribuição dos produtos. Este tipo de operação faz com que as empresas tra-gam, também, a parte burocrática para os galpões, que concentram não só o processo de logística, como também a parte funcional dos escritórios. Hoje, o percentual deste modelo, que era de 8 a 10%, está entre 15 e 20% do total da área. Quanto mais próximo do centro urbano ou de uma cidade de certo por-te, maior a sua capacidade administra-tiva para este fim, pois se torna uma