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relação de custo-benefício em troca de locar um escritório separadamente e, como conseqüência, leva aos condomí-nios maiores exigências como a neces-sidade de terem restaurantes, estacio-namentos de veículos e facilidades de acesso através de transporte coletivo. Esses são fatores que fazem aumentar o valor para locação do imóvel.

Com relação à negociação nes-te tipo de mercado, a grande maioria dos galpões logísticos é construída por empresas que não vendem o imóvel. O empreendimento é locado apenas para o

usuário final, como num shopping cen-ter, onde o uso do imóvel é rotativo e, por isso, não é vendido para o ocupante. As pré-locações existem e ocorre da seguinte forma: um empreen-dedor faz antes um projeto, então pre-para o material de divulgação, como folder, que é distribuído de forma mui-to regionalizada, ou seja, acaba sendo divulgado por um agente imobiliário da própria região que loca antecipadamen-te. A pré-locação acontece por cerca de dois meses antes da entrega, pois é uma obra rápida, que costuma demorar em torno de oito meses para ser entregue. Várias empresas como SDI, MRV, Prologis CCP, Hines e Gr Pro-perties operam este tipo de empreen-

dimento, mas cada uma atende a um nicho, pois há também o mercado de condomínios para grandes operações logísticas, que usam aproximadamente 25.000 a 50.000 m², ou até mais, que são os chamados parques logísticos. Desta forma, é preciso distinguir cada modelo, como no caso de Cajamar, Ca-breúva e Embu, onde o foco é a gran-de rede que tem uma operação maior. Estas companhias possuem um fluxo de caminhões onde o parqueamenrto é necessário, diferente dos condomínios menores que possuem uma dinâmica mais veloz, caminhões menores e qua-se não há espera.

Com os terrenos mais próxi-mos à capital paulista com valores tão elevados, quais serão as próximas regi-ões a terem mais investimento? Mesmo com os valores altos, ainda vale a pena estar mais próximo de São Paulo por conta da demanda?

A logística é uma atividade que tem dois polos de localização: ou está próxima do centro produtivo ou do centro de distribuição. Quando o condomínio logístico está próximo do centro produtivo, normalmente as áreas são maiores, pois ele recebe as merca-dorias em grandes quantidades, estoca mais e assim possui seu próprio pro-cesso, como a livre estocagem e outras operações muito mais complexas para otimização das distribuições. O proces-so é indispensável para que ele rece-ba, faça romaneio e destine a entrega de suas mercadorias. Neste caso, a área de picking é muito maior. Há ainda a empresa que trabalha como uma grande operadora, com produtos químicos, de alimentação ou eletroeletrônicos, entre

“O mercado de condomínios modulares construídos para logística é ascendente e tem, atualmente, uma

demanda muito superior à oferta”.