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um fundo imobiliário não há valor mínimo para a constituição, porém, Paglia explica que a CVM estabelece que os FIIs com maiores riscos só podem aceitar investidores qualifcados com no mínimo R$ 300 mil em aplicações fnanceiras ou superqualifcados com no mínimo R$ 1 milhão.

Por outro lado, para fundos que tenham uma estrutura simples e invistam em ativos já estabilizados, sem oferecer grandes riscos aos investidores, não há valor mínimo. “Existem ofertas públicas de FIIs, cujo valor mínimo de aplicação nas cotas é de R$ 1.000 ou R$ 5.000, o que permite uma pulverização maior”, diz o associado da RB Capital. O diretor da Ocupantes Corporate Real Estate conta que os gestores e o administrador têm interesse em diversifcar as aplicações e os investidores, para que assim possam investir em outros fundos também. “Aumentando o leque de investidores menores, é possível dividir isso em outros fundos, porque o administrador e o gestor ganham também na administração, em valor mínimo e em performance pela gestão do fundo, não somente na compra e venda de ações”.

Outro atrativo é a isenção do Imposto de Renda na distribuição da renda mensal do aluguel, desde que seja pessoa física e possua menos de 10% das cotas de um fundo formado por mais de 50 investidores. Mas, na venda das cotas no mercado secundário é cobrado o imposto de ganho de capital.

Entretanto, assim como qualquer investimento, o FII apresenta riscos para o cotista, geralmente mais atrelados ao comportamento do mercado do que a própria constituição do fundo. O imóvel pode sofrer coma vacância, que pode, inclusive, reduzir o preço pedido pelo aluguel, diminuindo a receita. O FII também é atingido por eventos de natureza política,

econômica ou ambiental, como explica Daltro . “Se tiver problemas ambientais com o imóvel depois que o fundo o adquiriu, haverá prejuízo. Se a área desvalorizar, se o locatárionão pagar o aluguel, tudo isso acarretará custos. Há de se analisar o ativo, porque se, por exemplo, for uma fábrica e tiver vazamento ambiental e os órgãos ambientais fecharem essa unidade, não há o que receber, exceto em caso de seguros contratuais”.

Segundo o ranking de Rentabilidade Efetiva de Cotas de FII, que é calculada a partir da Taxa Interna de Retorno, levando em conta as amortizações e os rendimentos distribuídos pelos fundos ao longo do ano e a variação de preço de cota, fornecido pela consultoria Uqbar, especializada em investimentos imobiliários, o FII mais rentável no ano de 2012 foi o Memorial Offce (FMOF11), com uma taxa de 84,3%.

De acordo com o anuário da Uqbar, as cotas deste fundo alavancaram a rentabilidade, pois, no ano de 2011, sofreram com a desvalorização após uma alta taxa de vacância. Em 2011, o FII ocupava a 30ª posição no ranking, com taxa interna de retorno (TIR) de 5,7%. O Memorial Offce começou o ano de 2012 com baixo rendimento, devido ao impacto na receita do aluguel, mas com a diminuição da vacância e o respectivo aumento de receita, ao decorrer do ano houve uma enorme recuperação.

Em segundo lugar está o Hotel Maxinvest (HTMX11B), que manteve a colocação como apresenta a tabela, com TIR de 75% no ano passado. Em terceiro está a Torre Almirante (ALMI11B), que já fgurava no ranking em 2011, e em 2012 somou 75% de rendimento efetivo.

O Hospital Nossa Senhora de Lourdes (NSLU11B) ocupa a quarta posição no ranking. O empreendimento teve uma TIR negativa em 2011, de 23%, devido à falta de pagamento do aluguel pelo ocupante. Em 2012, após ser comprado pela rede D’Or São Luiz, grupo hospitalar do banco BTG Pactual, e com o pagamento da dívida, o fundo teve TIR de 59%. A quinta posição é também do BTG Pactual, através do BTG Pactual Fundos de Fundos (BCFF11B) que teve uma TIR de 50%.

O sexto e o sétimo lugar estão preenchidos por shoppings centers, Shopping Pátio Higienópolis (SHPH11), com 49,4% e CSHG Brasil Shopping (HGBS11), com 47,8%. Em oitavo está CSHG JHSF Prime Offces (HGJH11), também com taxa de 47,8%.

Na nona posição está o Projeto Água Branca (FPAB11), responsável pelo Centro Empresarial Água Branca,